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    這三項制度為房屋提供全生命周期安全保障

    2024-03-14 11:18:56 來源:法治日報·法治周末

    視覺中國供圖

    三項制度相關工作屬于房地產新發展模式中的“加快構建房屋全生命周期安全管理長效機制”范疇,是做好房屋全生命周期管理尤其是安全管理的重要抓手


    《法治周末》記者 肖莎

    “建立城鎮房屋體檢、房屋養老金、房屋質量保險三項制度”這一表述從2023年起被反復提及。

    2023年6月28日,住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹在《學習時報》上發表署名文章提出,進入新時代,住房和城鄉建設發展形勢發生了深刻變化。住房發展已經從總量短缺轉為結構性供給不足,進入結構優化和品質提升的發展時期,城市發展由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重,進入城市更新的重要時期,要研究建立房屋體檢、養老、保險三項制度,為房屋提供全生命周期安全保障,讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。

    不久前,住房城鄉建設部工程質量安全監管司又會同房地產市場監管司等在北京召開城鎮房屋安全管理三項制度試點工作研討會。

    會議提到,城鎮房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度試點工作正在加快推進,建立三項制度是有效解決我國城鎮房屋安全突出問題、補齊既有房屋安全治理體系短板的基礎性制度安排,對于統籌住房城鄉建設事業高質量發展和高水平安全具有重要意義。

    公開資料顯示,山東省的煙臺市、濟寧市、青島市等地已經在試點三項制度的部分內容。

    易居智庫研究總監嚴躍進告訴《法治周末》記者,三項制度相關工作屬于房地產新發展模式中的“加快構建房屋全生命周期安全管理長效機制”范疇,是做好房屋全生命周期管理尤其是安全管理的重要抓手。

    高校宿舍和多地自建房領域正在試點房屋體檢制度

    城市住宅體檢,是指定期或應急性對居民住房進行規范檢測和評估,并提醒房屋使用安全責任人及時維修和保養房屋,消除安全隱患,確保房屋住用安全。

    58安居客研究院院長張波告訴《法治周末》記者,房屋的保養,尤其是老舊房屋可量化、可評價的深度保養在上一輪房地產周期中的重視度并不多,上一輪房地產周期中多采取的是大拆大建的方式。

    “隨著房地產進入新周期,城市更新改造向精細化發展,加之存量小區不斷增多,房屋的質量問題將越來越受到關注。尤其是房齡偏老的小區,只有通過細致的定期體檢,才能更好保障房屋結構安全,管線管道長期穩定使用,并有效根據居住人群需求變化,更好地滿足不斷增長的養老、托育、停車、充電等需求?!睆埐ㄑa充。

    公開資料顯示,目前各地對自建房和高校宿舍開展大面積體檢的情況較多,有的地方在自建房體檢的基礎上,制定了房屋體檢的相關制度。

    事實上,早在2022年5月,三項制度就出現在《全國自建房安全專項整治工作方案》(以下簡稱《工作方案》)中。

    2022年4月29日,湖南長沙居民自建房發生倒塌事故,造成重大人員傷亡。事故發生后,國務院安委會召開全國自建房安全專項整治電視電話會議進行具體安排。

    《工作方案》提到,要完善房屋質量安全強制性標準,研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度。加快建立健全農村房屋建設管理和城鎮房屋安全管理相關法規,加強地方性法規建設,完善城鄉房屋安全管理制度體系。

    在此之后,此次會議過后,多地對自建房尤其是經營性自建房進行了安全檢查。

    公開資料顯示,山東省青島市在總結自建房安全專項整治、城市危舊房隱患排查工作等經驗的基礎上,出臺了《青島市房屋定期體檢制度試點工作要點》(以下簡稱《要點》),該《要點》提出建立房屋定期排查、精準診斷、分類整治等九項長效機制,通過建立房屋定期體檢制度,努力形成“安全責任人自查、網格排查、部門聯查、第三方定期檢查”的常態化體檢工作機制。

    在今年1月8日,住房城鄉建設部與國家發展改革委等還部門出臺《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》,明確對一定年限的學生宿舍建筑要進行定期體檢。

    然而,無論是房屋的定期體檢還是不定期體檢,都需要資金。這部分錢從哪里來?

    近日,山東省煙臺市人民政府辦公室印發《關于加強城市住宅全生命周期管理工作的意見》(以下簡稱《意見》),給出了一種解題思路。

    《意見》提到,城市住宅養老金通過列入土地出讓成本、財政預算撥款和建設單位繳納、個人繳納等方式籌集資金,用于房屋體檢、購買房屋保險、公共部位維修補貼等,由公共賬戶和個人賬戶組成,共同構成房屋全生命周期管理的資金保障體系。

    房屋養老金錢從哪來

    用房屋養老金支付房屋體檢費用,是山東省煙臺市提出的體檢費用來源。

    房屋的養老金又從哪里來?

    張波提到,中國已經進入存量房時代,老舊房屋占比不斷上升,房屋的公共維修基金未來面臨的缺口也會不斷增多,對于公共維修基金可能面臨的不足,需要通過多維度進行統籌解決,對于老舊居住小區、次新居住小區、商業辦公用房都需有不同的維修基金保障制度。

    “房屋養老金的來源可以多元化,例如,每年從物業增值性收入,例如小區中的廣告收入、停車費收入等歸集一部分。也可以通過增收房屋的持有稅費,例如,房產稅進行部分歸集,總體來看需要更為全面和長遠的制度建設?!睆埐ㄕf。

    全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強在去年全國兩會期間提交了一份《關于及早建立房屋養老金制度,保障人民群眾居住安全》的提案。

    柴強提到,目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業主自籌資金進行。具體來看,單個住宅小區,歸集資金規模一般僅為數百萬元甚至更低。

    根據柴強的設想,可以每年從當年土地出讓收入(地價款)或凈收益(出讓收入減去出讓成本)中提取一定比例,如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提,作為房屋養老金,“土地出讓收入主要來自于‘房’,地價在房價中的占比過高,擠占了保障房屋建設質量和維修更新的必要費用”。

    廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則對《法治周末》記者表示,如同個人養老金有“三大支柱”同時區分了個人與公共賬戶一樣,房屋養老金也應該由幾個支柱構成,也有個人和公共賬戶。第一支柱就是公共維修基金,由全體業主在購買新房時歸集和共同所有,進入個人賬戶?!皯獨w未歸”或未足額歸集,要查漏補缺、追溯補齊。

    第二支柱類似企業年金,比如,一定比例土地出讓金、財政獎補,公共維修資金增值收益,公積金增值收益等,這些進入公共賬戶。住宅公共維修基金要褪去行政強干預導致的管理和使用僵化,在確保足額繳納、確保資金池水位充足的前提下,要基于“增值性、收益性、安全性”的綜合考量,借鑒社?;鸸芾砟J?,委托專業機構投資打理,實現保值增值。

    第三支柱,就應該是商業性質房屋養老金,包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老補充。房屋綜合安全保險由開發商代全體業主(新房項目)或全體業主集體投保。房屋安全保險的作用,一方面是推進常態化的房屋體檢和安全動態監測,避免未老先衰、設施設備提前退化。

    房屋質量保險怎么設計

    張波表示,房屋保險制度是和房屋的體檢相結合的,不同的房屋物理狀態是保險設定的基礎,要通過引入質量安全檢測機構,建立房屋質量安全責任保險,才能保障房屋更安全使用。

    “另一方面,也需要調動保險公司的積極性,通過更有效的機制,推進其參與度。通過保險真正實現風險分擔,因為房屋風險不同于其他事件,發生時可能存在覆蓋面廣,理賠數額巨大的情況,需要政府層面統籌推進保險的試點和落地?!睆埐ńㄗh。

    公開資料顯示,山東省濟寧市在去年積極推進了房屋質量保險制度試點工作,探索推行“商業保險+抽查巡檢+技術服務”的自建房安全責任保險模式。濟寧市在當地的鄒城市、微山縣先行先試推行自建房質量安全責任保險,全面提升自建房安全管理水平。

    在鄒城市的試點中,自建房質量安全責任保險項目房屋安全檢測機構會對房屋進行A、B、C、D級房屋安全等級評定,主要是通過對地基和基礎、墻體、梁柱等承重結構進行檢測,對存在的安全隱患進行驗算,根據工程質量狀況和相關技術標準確定安全等級,鄒城市住房和城鄉建設局通過公開招標的方式,確定了保險承保公司和負責有關安全巡檢和技術保障工作,通過“政府指導、財政出資”的方式,為全市范圍內所有城鄉居民自建房全部購買了商業保險。

    責編:肖莎

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